Mettre fin au bail

La durée d'un bail pour un logement loué vide à titre de résidence principale est de 3 ans, ou de 6 si le propriétaire est une personne morale.
À la fin de cette période, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné un préavis.

Le propriétaire peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance,

• soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou quelqu'un de sa famille,
• soit pour le vendre,
• soit pour un motif réel et sérieux.

À l'initiative du locataire

Trois mois avant le départ, le locataire doit notifier au propriétaire sa volonté de mettre fin au bail.
Vous trouverez ci-après un modèle de lettre :

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Dans certains cas, le délai du préavis est réduit à un mois :

• lors de l’obtention d’un premier emploi ;
• à l'occasion d'une mutation ;
• en cas de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé ;
• pour les locataires attributaires d'un logement social ;
• pour les bénéficiaires du RSA ;
• pour le locataire dont l’état de santé (certificat médical), justifie un changement de domicile ;
• dans les zones d’encadrement des loyers pour les congés délivrés à compter du 31 juillet 2014  (Loi ALUR)

Ces cas s’appliquent à tout congé délivré à compter du 8 août 2015.
Dans ces situations, le motif doit obligatoirement être précisé et les justificatifs joints à la notification du congé.
Le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, sauf accord du propriétaire, par exemple si un nouveau locataire lui succède.

À l'initiative du propriétaire

À l'échéance du bail, le propriétaire peut y mettre fin à la location de son bien, dans des conditions strictement encadrées par la loi : pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux (exemple, le défaut de paiement répété des loyers). Il doit alors notifier le congé au moins six mois avant la fin du bail, en précisant le motif et en respectant les formalités.

Le propriétaire souhaite occuper le logement

Le propriétaire souhaite occuper le logement, à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille. Le congé devra mentionner la nature du lien avec le bénéficiaire de la reprise et justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Le propriétaire souhaite vendre le logement

• Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail pour vendre. Le propriétaire doit donner congé au locataire en lui indiquant le prix et les conditions de la vente, celui-ci a la priorité pour acheter le logement. Cela constitue une offre de vente.
• Si le locataire ne donne pas suite à cette offre, il peut rester dans les lieux jusqu’ à la fin du bail ou partir en informant le bailleur avec un délai raisonnable.
• Si le locataire souhaite acheter le logement, il dispose de 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire (4 mois en cas de recours à un prêt), pour acheter le bien. Si à l’expiration de ces délais, la vente n’a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.
• Si le prix de vente est revu à la baisse, le propriétaire doit en informer le locataire. S’il accepte la nouvelle offre de vente, les délais courent dans les mêmes conditions à compter de sa réponse.

Le propriétaire souhaite mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux

En cas de non-respect, par le locataire de l’une de ses obligations, le propriétaire peut mettre fin au bail. La rupture du bail est envisageable seulement pour un motif légitime et sérieux tels que des retards répétés de règlement du loyer, un défaut d’entretien caractérisé, des troubles de voisinage…
Dans ce cas, si le locataire quitte le logement avant l’expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement.
Dans tous les cas, le propriétaire doit notifier le congé au moins six mois avant la fin du bail, en précisant le motif et en respectant les formalités.